公寓大廈管理
一、管理委員會已不是規約（過去的住戶公約）制定者：
答： 依公寓大廈管理條例規定；管理委員會為區分所有權會議決定事項的執行組織，區分所有權人會議就有如公司制度中的董事會議，而管理委員會僅是公司的經理管理者。其並無權制訂規約、及規定公共設施管理費之收取標準。條例中並規定其管理委員會之組織及選任辦法，應由區分所有權人會議訂定規約去規定之。以一年為任期，而其職務在條例第三十四條明定有；大廈共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事務，住戶違規情事的制止及相關資料的提供、公共安全及環境之維護、公共基金、經費之收支、保管及運用．．．等，更重要的是其可代表區分所有權人為法律當事人身份，對大廈共同事務為訴訟主體，進行訴訟，這在條例施行前是無此能力的。早期委員會因本身無獨立財產，非民事訴訟法第四十條第三項的非法人團體無當事人能力，故無法作為訴訟主體。
二、管理委員會有無斷水斷電、鎖門、禁止住戶進住之權利？
答： 對拒繳管理費或行為違反規約之住戶，通常管理委員會常自己訂下規定；如更換電腦卡鎖、禁止住戶進入或斷水、斷電禁止使用等手段。但公寓大廈管理條例並未賦予管理委員會有禁止住戶使用其所有權之權利，故擅自阻止住戶進入及斷水斷電行為，可能觸犯刑法上妨害他人行使權利強制之罪名。
三、舊有的公寓大廈管理委員會，先前如已向警察單位報備是否應再重新報備？
答： 在公寓大廈管理條例公布施行前，內政部為了維護治安，在八十一年一月三日以（八○）台內警字第八○七三三○一號函頒布﹁公寓大廈及社區安全管理辦法﹂，由集合住宅住戶自行組織之管理委員會向警察機關報備。但因其未依條例規定之區分所有權人會議開會程序；法定出席人數表決，訂定規約成立管理委員會，故並不具有公寓大廈管理條例所賦予之法律能力，但依條例第十三條規定：﹁本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。﹂因此，舊公寓大廈應依條例，由全體區分所有權人參與之會議來訂定自治規約成立管理委員會，依法報備，始有條例之適用。
四、建商未售完之餘屋，可否限制其表決權？
答： 按區分所有權人會議之表決權，依施行細則第四條規定；區分所有權人計算方式為每一專有部分以一人計，數人共有一專有部分者，則以一人計。故每一戶之區分所有權人當然有其一表決權。但為顧慮一人持有多戶之強勢表決，在條例第二十九條第三項中規定；區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，其超過部分不予計算；故建商或個人在同一棟大廈擁有多戶房子，其計算比例，最多也只能算到五分之一而已。
五、申請管理組織報備需檢附何種文件？向誰申請？
答： 依內政部頒布之﹁公寓大廈管理組織申請報備處理原則﹂檢具（一）申請書（二）舉行第一次或最近一次區分所有權人會議紀錄、住戶規約及全體區分所有權人名冊（三）公寓大廈或社區區分所有權的基本資料，以依法選出之管理委員會或管理負責人具名，向本市各區區公所民政課申請報備即可。
六、如果無法達到規定之區分所有權人會議出席人數，則無法成立管理委員會時，怎麼辦？
答： 依公寓大廈及管理條例三十一條規定，訂定規約需有區分所有權人及所有權比例合計三分之二以上出席，四分之三比例出席人數同意才可行之，而依﹁公寓大廈管理組織申請報備處理原則﹂規定；區分所有權人會議及規約為必要證件，故無法達到條例之開會人數，自不能取得報備證書，但另依條例第二十七條規定：公寓大廈無法成立管理委員會者，可改推選管理負責人，代替執行公共基金與管理維護者用之收取支付事務正常運作，只是無法律之強制能力而已。
七、何謂惡鄰條款？
答： 何謂惡鄰條款，指的是公寓大廈管理條例第十四、二十一、二十二條規定之強制給付、強制遷離、強制出讓及拍賣違反規約之其他區分所有權人所有房屋之手段。在早期，對屢勸不聽、一再積欠管理費之惡鄰，僅能用民法上之區分所有權約定提出告訴，一來因無代表住戶之訴訟主體能力，一來民法規定有所不足，往往無法勝訴，如今條例已有法律上強制驅離惡鄰之能力。
八、公共基金的來源與規定。
答： 為補助公寓大廈交屋後之管理維護經費，條例中規定建商於領得使用執照之前需向金融機關開戶儲存一定金額之公共基金，交於日後成立之管理委員會運用。其提存比例依施行細則第六條規定：工程造價在一千萬以下為千分之二十，一千萬元至一億元為千分之十五，一億元至十億元者為千分之五，十億元者以上是千分之三提撥。但需注意的是：在八十四年六月三十日公寓大廈管理條例施行前領得建造執照，而於公布後始興建完成的大廈則無此限制。另一來源則為條例中第十八條第一項第二款所規定之，由區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
九、法定停車管理問題及建商有超賣車位情形，怎麼辦？
答： 內政部在八十九年九月十八日發布之台內營字第八○七一三三七號函規定：法定停車位，依法應屬共用部分，僅得登記為全體區分所有權人共有或部分區分所有權人共有，而不得登記為專用。故往往住戶買到的車位僅為使用權而無所有權，其所有權亦只是共同持分公共設施而已。基於使用者付費之原則，雖然買的是使用權，但其他住戶在契約上即明知未購車位，則自然不能主張其使用法定停車位之權利。另一種情形為建商在向主管機關申請建照時車位為五十輛，卻超賣為五十五輛情事，則涉及商業買賣詐欺行為，依法可提起告訴。或依民事責任上視為建商之商品瑕庛，應負擔保責任，承購者得請求減少車位價金或解除契約請求賠償。
十、大廈裡何種公共設施不得約定專用？
答： 所謂約定專用指的是「公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者」，其約定方式為
（一）建商與買受人在契約中分別訂立
（二）依規約或由區分所有權人會議決定。
但在公寓大廈管理條例第七條規定：以下各款不得為約定專用部分。
1. 公寓大廈本身所占之地面。
2. 連通數個專用部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳，社區內各巷道、防火巷弄。
3. 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
4 .約定專用有違法令使用限制之規定者。
又約定專用之對象亦限制在大廈之區分所有權人。以免該共用部分如為區分所有權人以外之第三人設定使用權；恐有損害區分所有權人權益之行為。
十一、大樓外牆可否懸掛招牌？
答： 廣告物之架設依法應具備申請書圖說及設置處所之同意書，向縣市政府主管機關申請設置許可，否則構成違建。而若違規架設逾越其所有權或使用權之樓層除構成民事上之侵權行為外，在公寓大廈管理條例第八條亦規定在大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台設置廣告物，應先經區分所有權人會議決議。但內政部解釋：在八十四年六月三十日公寓大廈管理條例施行前領得建照之大廈，及未報備核准公寓大廈管理組織者，得不受限制，可取得外牆當層所有權人之同意或屋頂平台頂層二分之一住戶同意即可。
十二、那些行業應投保公共意外責任險？
答： 政府為維護公寓大廈之公共安全，對依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性、易燃性物品者，應依規定之保險全額投保公共意外責任險。依公寓大廈管理條例施行細則；投保之公共意外責任險，其最低保險金額如下：
（一）每一個人身體傷亡：新台幣二百萬元。
（二）每一事故身體傷亡：新台幣一千萬元。
（三）每一事故財產損失：新台幣二百萬元。
（四）保險期間總保險金額：新台幣二千四百萬元。
而應保險之危險場所計有：
（一）戲院、電影院、集會處、演藝場、歌廳等類似場所。
（二）供娛樂消費、封閉或未封閉場所，如夜總會、酒家、理容院、ＫＴＶ、ＭＴＶ、公共浴室、三溫暖、茶室、舞廳等類似場所。
（三）供商品批發展售、使用頻繁之百貨商場、量販店等類似場所。
（四）供休息住宿之飯店、旅館之客房等類似場所。
（五）運動休閒之保齡球館、溜冰場、室內游泳池、室內球類運動場，機械遊藝場等類似場所。
（六）有製造、公共危險物品儲藏庫等場所。
十三、我家住頂樓，可否在屋頂平台搭蓋涼棚增建房舍自己使用呢？
答： 依公寓大廈管理條例第八條規定；公寓樓頂平台非依法令規定經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、使用目的等行為。故屋頂平台並非不得約定供某些人專用。但使用並不包括建築擅自搭建房舍，若擅自違建，依建築法規定係屬違章建築，依法應予拆除。而若未經同意擅自使用，又會構成民法上侵占之罪名，任何住戶皆可提起告訴，不可不慎。
十四、區分所有權人會議中有所謂一般決議與特別決議，如何分別呢？
答： 特別會議指重大的決議事項如
（一）規約之訂定或變更。
（二）公寓大廈之重大修繕或改建。
（三）公寓大廈有第十三條或第二款第三款情形之一須重建者。
（四）住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
（五）約定專用或約定共用事項。其決議應有區分所有權人三分之二以上及其所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意始成立，其成立之手續步驟較嚴苛。至於不在上述項目者，則可依條例第二十九條以區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，又出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數及區分所有權合計過半數之同意行之即可，稱為一般決議，如住戶申請設置廣告物之准否。
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