捷運小碧潭聯合開發案「美河市」延宕交屋釋疑~

原訂去年底交屋的捷運小碧潭聯合開發案「美河市」,因去年十二月中遭監院糾正,台北市府不願將產權移轉、且要求建商不得交屋,延遲至今超過一季,上千名屋主仍盼不到入住時間。由於預售戶約兩成頭期款都已繳清,住戶要求建商讓他們提前進去裝潢,建商竟要求住戶得簽立切結書,才能施工裝潢,因此引發住戶不滿。




針對美河市交屋糾紛,台北市政府發言人張其強僅表示,相信捷運局會在法令許可範圍內,做出最好的決定,不會損害民眾權益。北市捷運局副局長鄭國雄則說,的確有收到許多購屋民眾抱怨,但目前還在釐清並鑑定產權爭議部分,「需要花費至少幾個月的時間,沒有確定時程表。」他強調,在與購屋民眾協調部份,日勝生應比捷運局負更多責任,應積極與購屋民眾協調,甚至重新訂定協議、減少紛爭。




日勝生副總周惠玉則回應,將積極與市府溝通,希望不要影響購屋民眾的權益。她說,依當初預售屋買賣定型化契約,規定使用執照取得十個月後,若無法交屋,民眾才能申請解約賠償,目前未超過期限,住戶只能主張損壞賠償,但需自行舉證。據日勝生主管私下透露,建物無庸置疑是登記在日勝生名下,但土地產權因北市府推給行政程序處理中,尚未過戶至日勝生名下,也是遲遲無法交屋的主要原因。




業界看此案大多認為,北市府不該用行政程序的名義影響建商交屋流程,此舉除造成未來聯開案更多爭議外,也直接影響民眾權益,北市府應該儘速出面處理。台北市議員李慶元指出,北市府不讓美河市承購戶過戶產權,擺明是逼日勝生上談判桌,捷運局寄望透過訴訟或法院判決,希望取得重新協議,要求日勝生吐回更多樓地板面績,保全市府財產,想法值得肯定,但聯合開發權益比已定案,未來尋求翻盤的可能性並不高。




民進黨議員王孝維認為,向日勝生購屋的民眾屬善意第三者,北市若拒不過戶,恐將引發民事糾紛,市府違法圖利在先,簽約後又因官員被彈劾、翻臉不認帳,法理上恐站不住腳
。「美河市」是捷運小碧潭站聯合開發案,二○○七年底開始預售,業界粗估該開發案日勝生獲利金額約六十到七十億元。美河市共規劃兩千兩百戶,其中日勝生分得一六六六戶、北市府分回約五三四戶,日勝生已售出約一千六百餘戶,原本預計去年第四季交屋,但去年十二月中,監院因此案糾正北市府,造成延遲超過一季尚未交屋,引發住戶不滿(自由時報102415日報導:美河市交屋卡住
上千屋主受害)。




「美河市」爆發無法交屋糾紛,延遲至今已超過一季。日勝生表示,依當初預售契約,已寫明拿到使用執照後十個月內完成交屋,美河市是去年十二月拿到使用執照,將積極與北市府協商,趕在今年九月底前完成交屋。業界指出,依一般預售屋契約規定,若延遲交屋超過三個月,購屋民眾就有權利向建商提出申訴;若建商不出面解決,可集體或單獨打訴訟官司,要求解約,甚至可提出房地總價的十五%當做違約金。




至於傳出日勝生要求部分想先行裝潢的購屋民眾得簽署切結書,房仲法務強烈建議,民眾切勿簽署切結書,以免損害自身權益。信義代銷部研展經理林朝昌表示:無法交屋的情況大概可分為兩種,一是施工期間、二是鄰損問題。工程期間因遇上延磐,導致工程期間拉長,基本上只要提前告知民眾,大致上都可接受。另一種則是在市區的建案,因大樓與大樓間距太近,可能造成鄰損,所以無法如期交屋。林朝昌指出,雖然前年中才開始有預售屋定型化契約,但依據過去一般預售案契約,若業者無法如期交屋,可要求已繳房地價款的萬分之五當做一天的違約金,舉例來說,如屋主已繳金額為兩百萬元,一天的違約金是一千元。如延遲超過三個月還無法交屋,那麼購屋民眾就可提出解約,拿回已繳金額,並向業者提出房地總價的十五%當作違約金。




舉例來說,購屋總價為一千萬元,民眾可向業主提出支付一五○萬元的違約金。信義房屋客法部協理劉韋德也提醒,一旦簽署切結書先裝潢,代表民眾同意現行的屋況,萬一後續出現屋況問題,民眾得自負責任。他建議,住戶可集體推派代表與市府或建商協商,要求如期交屋,如無法得到明確答案,最後若無法如期交屋是市府的責任,還可提出國賠(自由時報102415日報導:交屋期限到9 若違約須賠償)。




法源基礎:




按買賣債權契約為諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立契約成立後,當事人間約定(註一),除違反誠信原則(註二)、公序良俗(註三)、強行規定(註四)等因而全部或一部無效外,基於契約自由原則,仍屬有效;而且基於債之相對性及契約嚴守原則,除「條件尚未成就(註五)」或「有情事變更情事(註六)」或「依約、適法解除契約」等外,當事人即應依債之本旨(註七)為給付,債務人未依債之本旨為給付,自屬債務不履行,債權人自得依約定及債務不履行之相關規定(未約定時,補充之,註八),向債務人請求之。




又所謂債務不履行之相關規定,固乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。惟除拒絕給付不以屆期為其要件外,給付不能、不完全給付、給付遲延及逾期違約金,均以屆期為其要件。從而,本案報導「依當初預售契約,已寫明拿到使用執照後十個月內完成交屋,美河市是去年十二月拿到使用執照」如屬實,因尚未屆期,而且拒絕給付此種債務不履行之類型,尚未經民法所明定,如當事人間也未就此有所約定,買受人自難在未屆期前主張任何權利。




問題是




(一)本案報導「依當初預售契約,已寫明拿到使用執照後十個月內完成交屋,美河市是去年十二月拿到使用執照」如屬實,拿到使用執照後十個月內完成交屋之約定,是否有違「誠信原則」呢?




(二)不承認拒絕給付此種債務不履行之類型,以至於債權人須待屆期時,始得主張權利,對債權人之保護,有所不足,應否承認拒絕給付此種債務不履行之類型,並在民法中明定其構成要件及法律放果?均值得思考(換言之,在尚未承認拒絕給付此種債務不履行之類型,並在民法中明定其構成要件及法律放果前,當事人間或應就此有所約定,以保障自身權益)。




法條解釋:




註一:民法第354條第2項:「當事人就標的物及其價金互相同意時,買賣契約即為成立。」。




判例:最高法院20年上字第2202號判例:「買賣契約為諾成契約,一經當事人就標的物及其價金互相同意,買賣契約即為成立。」、




最高法院97年度台上字第2082號民事判決:「按買賣契約之成立,以當事人就標的物及其價金互相同意為要件。本件上訴人係向被上訴人買受系爭房屋,並未向其買受土地,而系爭房屋買賣契約及附件系爭預估表,已分就價金三百三十三萬元及房屋各部名稱及面積詳為約定,其中包括「雨遮」及「增建」等情,為原審合法認定之事實,則兩造間之系爭房屋買賣契約已然成立。而該契約並未約定買受房屋之面積,須以得合法登記為要件,則原審審酌卷內資料,並參酌「住戶共同增建分管協議書」之記載,認定被上訴人抗辯上訴人於簽約時即已知悉系爭房屋之雨遮及增建部分無法辦理所有權登記一節為可取,該雨遮及增建部分面積,應列入被上訴人所應交付系爭房屋「主附建物」面積之計算範圍,並說明計算房屋面積短少之賠償金額時,不須計入非同一契約主體之土地部分價金等語,核與上訴人未曾主張意思表示錯誤及確已取得該名為雨遮、增建之室內使用面積之實情相符,即無可議。」等參照。




註二:民法第148條:「權利之行使,不得違反公共利益,或以損害他人為主要目的。行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法。」。




判例:最高法院71年台上字第737號判例:「查權利之行使,是否以損害他人為主要目的,應就權利人因權利行使所能取得之利益,與他人及國家社會因其權利行使所受之損失,比較衡量以定之。倘其權利之行使,自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者,非不得視為以損害他人為主要目的,此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。」參照。




註三:民法第72條:「法律行為,有背於公共秩序或善良風俗者,無效。」。




判例:最高法院69年台上字第2603號判例:「民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗者無效,乃指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德觀念而言。本件被上訴人雖違反與某公司所訂煤氣承銷權合約第六條規定,以收取權利金方式頂讓與第三人,但究與國家社會一般利益無關,亦與一般道德觀念無涉,尚不生是否違背公序良俗問題。」參照。




註四:民法第71條:「法律行為,違反強制或禁止之規定者,無效。但其規定並不以之為無效者,不在此限。」參照。




註五:例如:契約尚未生效、給付期日尚未屆期等。




註六:民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」參照。




註七:所謂債之本旨,乃指債務人應盡之全部義務;該等義務,基於意定、法定及誠信原則解釋而來。




註八:未約定者,民事先以民法相關規定補充之,民法第1條參照;所謂債務不履行之相關規定,乃指給付不能、不完全給付、給付遲延、拒絕給付以及違約金等相關規定而言。




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  • 小籃子
  • <p>整天都在下雨...現在停囉.....還好我這裡没有大淹水.... </p>
    <p>天涼了  有些秋意了~~</p>
  • sara
  • <p>買房子要找信用可靠仲介才不會花錢又沒有保障</p>
  • 威碩 (文)
  • 我昨天還特地繞過去看了一下...<br>
    [版主回覆07/16/2013 22:06:17]看起來蓋得不錯吧~
  • Alice Tseng
  • 好友早安~<br>感謝好文分享<br>解說得很詳盡,購屋真的要謹慎<br>法律常識也要多涉獵才是<br>祝福您~週二愉快、平安順心喔<br><br><br>
  • A-ka
  • <p>這建案越攪越複雜了</p>
    <p>政府與建商失信於民</p>
    <p>讓購屋者傷透腦筋ㄟ!</p>
    <p>好友    早安</p>
    <p>週一順心愉快</p>
    [版主回覆07/15/2013 11:02:27]<p>這個案子政府要負完全責任!</p>
    <p>與建商無關,</p>
    <p>相信很快就可以順利交屋過戶~</p>
  • MBA的趨勢投資手札
  • <p>早安~</p>
    <p>這法律問題還是挺複雜的...</p>
    [版主回覆07/15/2013 11:01:18]<p>那有政府經歷了十幾年道了完工都要交屋了才刻意刁難,</p>
    <p>意圖為何難免啟人疑竇~</p>
  • 威碩 (文)
  • 當初條件沒談妥...為何可以拿到建造?那些購買的民眾怎辦?<br>
    [版主回覆07/15/2013 10:59:05]<p>現在政府有所本,依據民法第227-2條:「契約成立後,情事變更,非當時所得預料,而依其原有效果顯失公平者,當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。前項規定,於非因契約所發生之債,準用之。」。</p>
    <p>若是這樣那些當時金控併購案,都可以反悔都可以重新要求重新審議?</p>
    <p>整個案子政府荒腔走板,若不能順利交屋,建商與承購戶都是受害者,</p>
    <p>都可以向政府提出國賠,屆時損失的又是民眾血汗的納稅錢,</p>
    <p>時空背景不童要以當時的地價衡量不能以現在的房價評估合理否?</p>
    <p>希望政府像樣點不要破壞法紀。</p>
    <p><font size="3"><span style="font-family:新細明體;"></span></font> </p>
  • LEE
  • <p><span style="FONT-FAMILY:新細明體;FONT-SIZE:10pt;">早安安</span><span style="FONT-SIZE:10pt;"><font face="Times New Roman"> </font></span><span style="FONT-FAMILY:新細明體;FONT-SIZE:10pt;">好友,</span><span style="FONT-SIZE:10pt;"><font face="Times New Roman">~ </font></span><span style="FONT-FAMILY:新細明體;FONT-SIZE:10pt;">購屋前得謹慎,彼此間的誠信很重要</span><span style="FONT-SIZE:10pt;"><font face="Times New Roman">..</font></span><span style="FONT-FAMILY:新細明體;FONT-SIZE:10pt;">,感謝觀點之分享!</span><span style="FONT-SIZE:10pt;"></span></p>
    <p><span style="FONT-FAMILY:新細明體;FONT-SIZE:10pt;">~~ 祝福</span><span style="FONT-SIZE:10pt;"><font face="Times New Roman"> </font></span><span style="FONT-FAMILY:新細明體;FONT-SIZE:10pt;">好友週一順心愉快、事事美好。</span><span style="FONT-SIZE:10pt;"></span></p>
  • 烏龍瑂
  • <p>這建案感覺蠻複雜的~<img src="http://l.yimg.com/f/i/tw/blog/smiley/30.gif"/></p>
    <p>這建議還是比較可行的~</p>
    <p><font face="新細明體" size="3">住戶可集體推派代表與市府或建商協商,要求如期交屋,如無法得到明確答案,</font></p>
    <p><font face="新細明體" size="3">最後若無法如期交屋是市府的責任,還可提出國賠</font></p>
    <p> </p>
    <p>颱風過後~問候莊主~~願~~一切安好^^</p>
    [版主回覆07/14/2013 23:42:17]<p>沒錯!很難得好友很有法律觀念及認知。</p>
    <p>政府出爾反爾延重影響誠信,</p>
    <p>再怎麼說都不能失信於民~</p>
  • ☆。Lily ♥ 玲。☆
  • <font face="新細明體" size="3">預售契約寫明交屋時間,就該遵守時間,不然就違「誠信」....</font>
    [版主回覆07/14/2013 23:55:53]這是政府嚴重失信於民的典型案例~