敏峰茶莊

房屋租賃遇到房客積欠房租的注意事項~

     承租人積欠房租，房東未經催告承租人償還房租與終止契約，依法不得擅自進入承租人所承租的房屋，並且擅自取走房屋內承租人所屬的物品。

     依照民法第440條規定承租人必須積欠房租達2個月(2期)，經過催告無效後，才可以依照民法第450條規定終止契約，並且依照民法第445條規定留置承租人的物品與要求限期返還房屋；假如承租人於期限內不按照規定搬離，房東可以持相關文件到法院申請『強制遷離』的法律程序。

     房東未經以上程序，於租賃關係存續中，在承租人不知情下擅自進入承租人所承租的屋內，並且取走房屋內承租人所屬的物品，就觸犯刑法第306條無故侵入他人住宅罪與刑法第320條普通竊盜罪、竊佔罪之規定，承租人可以提出相關證據對房東提出相關告訴。

參考法規

民法第440條　【租金支付遲延之效力】

承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。

租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。

民法第445條 【留置權】

不動產之出租人，就租賃契約所生之債權，對於承租人之物置於該不動產者，有留置權。但禁止扣押之物，不在此限。

前項情形，僅於已得請求之損害賠償及本期與以前未交之租金之限度內，得就留置物取償。

刑法第306條 【無故侵入他人住宅罪】

無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或三百元以下罰金。

無故隱匿其內，或受退去之要求而仍留滯者，亦同。

刑法第 320 條 【普通竊盜罪、竊佔罪】

意圖為自己或第三人不法之所有，而竊取他人之動產者，為竊盜罪，處五

年以下有期徒刑、拘役或五百元以下罰金。

意圖為自己或第三人不法之利益，而竊佔他人之不動產者，依前項之規定

處斷。

前二項之未遂犯罰之。