敏峰茶莊

租賃提前解約的處理方式~

承租人已經與房東簽訂租賃契約，並且先繳付押金與房租給房東，雖然契約中所約定之租賃期尚未開始，基於『契約自由原則』，只要是不違反公序良俗及法律強制規定之事項，經過雙方同意並簽名(或是蓋章)後，契約就已生效。

民法債編中對於「契約自由原則」的敘述是：在私法關係中，個人之取得權利﹑負擔義務，純由個人之自由意思，國家不得干涉，從而基此自由意思，締結任何契約，不論其內容如何，方式如何，法律概須保護。所以，只要這份契約不違反公共秩序及善良風俗，也不牴觸公法的情形下，契約效力即可成立。

承租人簽約後，因個人因素反悔無法履行，房東就有權依照民法第250條規定要求承租人依照契約所約定之條款繳付違約金，或是依照民法第226條規定主張債務不履行之損害賠償。

若是房東要求承租人給付違約金，作為違約的條件，依照民法第252條規定，如果契約中所約定的違約金或是房東提出的違約金，承租人認為過高不合理者，承租人可以到法院聲請裁定。

     注意！房東若是屬於自然人而非法人，不受消保法之規範，因為消費者保護法是規範在『消費者與企業經營者』才有效。因此一般租賃所造成的糾紛都會先以民事來協調解決，除非當雙方私下或是在調解委員會協調時，無法達成協議，才會訴諸法院以求公平公正之判決。

參考法規

民法第71條 【違反強行法之效力】

法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效。但其規定並不以之為無效者，不在此限。

民法第72條 【違背公序良俗之效力】

法律行為，有背於公共秩序或善良風俗者，無效。

民法第153條 【契約之成立】

當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。

當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之。

民法第226條 【債務不履行之損害賠償】

因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。

民法第250條 【約定違約金之性質】

當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。

違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。

民法第252條 【違約金額過高之酌減】

約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。